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2021年，中国的房地产市场正面临前所未有的大变局，对这个大变局的理解，有一部分人认为展望未来，房地产大概率将会进入到一个房价长期调整的态势，也有观点认为房地产持有资产的风险会越来越大。
以笔者的角度理解，和以上所谈到的这些观点都不一样：首先，变局主要是与以往多年的惯性思维相对比，比如之前只要房子买到就是赚到了，在全国不论大江南北，不论大城市小城市，不论县城还是乡镇，只要买到房子的都成为了赢家。在更长的周期里面，房地产市场可能从过去的普涨会逐渐进入到分化；其次，在过去的时间里面所看到房价出现了持续的、较大幅度地快速上涨，但在未来，涨幅将逐渐会变得温和下来。
为什么会有这样的判断？就不仅要看中国过去房地产市场这些年自己走过的路，而且也要看看世界上那些经历过了几十年上百年历史的成熟房地产市场，尤其是一些发达国家，他们的房价又是怎样的表现。
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首先回顾一下，在2015年到2020年这5年时间，中国新建商品住宅的价格平均上涨54%，如果把时间拉长到从2010年到2020年这10年时间，是平均上涨111%——2010年，全国新建商品住宅价格只有4724元/㎡，到了2020年已经增长到9980元/㎡！这个涨幅是与国际清算银行对以往十年中国房地产市场所做出价格指数吻合的，按照国际清算银行统计的数据，中国的房价在过去的十年涨了110%，与以上数据（111%）对比，误差小到可以忽略不计。
接着再来看一看全球主要经济体的房价趋势，就不难发现，无论是发达国家还是发展中国家，不论大国家还是小国家，以十年为一个周期来衡量，房地产市场的平均价格都是明显跑赢通货膨胀的。例如在过去的十年间，美国房价上涨了62%，通货膨胀增长了19%；英国房价上涨了41%，通货膨胀增长了21.8%；此外德国房价上涨了63.7%，通货膨胀增长了13.6%；法国房价上涨了18%，通胀10.8%；加拿大房价上涨了77%，通货膨胀17.7%……以往的主流观点是日本房价不涨的，经济也几乎不涨的，但在过去这10年，日本房价增长了13.4%，通货膨胀增长了5.6%，虽然房价涨得少，但通货膨胀率也明显的比其他国家低了很多，两厢对比下来，优势是很明显的！
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按照中国的未来发展规划，例如十四五规划和面向2035年的远景目标，都谈到了在十四五结束的时候，中国将实现人均1.4万美元左右的GDP水平，由此进入到高收入国家的行列，到2035年，预计将达到2.4万美元左右，大概是高收入国家里的一个中等水平。
对标发达国家所经历过的房地产市场，从最初的供不应求，后来供求平衡，最后在较长周期里由市场决定价格，就能预见到中国的房地产市场将不再是城镇化或者很多中国特色的概念来推动房价上涨的。
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面对当下的通胀压力，房产仍然有着良好保值增值能力。尤其是自带学区的住宅产品，不管市场如何变化，价格却一路走高，根本的原因在于学区房代表的优质教育资源稀缺，从而造成学区房本身也成为一种高度稀缺资源，而市场对优质教育资源需求是巨大的，因而也造就了学区房与普通住宅最大的区别——超高溢价、流通性强和保值增值。
在同一区域内学区房与非学区房的价格有天壤之别，即使是高价，学区房仍然抢手。此外，无论楼市行情如何跌涨变化，学区房价格通常都比较稳定，在楼市有波动的时刻，学区房甚至出现了逆势上涨的现象。通过全国70城的房价数据分析，学区房无一例出现下跌！
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