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    • 三四线楼市率先复苏?买房4原则,马光远:别靠运气挣的钱亏没了
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-04-02  /  浏览:2175 次  /  

    01

    大家觉得一二线城市和三四线城市哪个更容易复苏呢?下面这个报告或许会颠覆你的三观,而且也颇具争议。

    克而瑞25日发布最新报告显示,全国楼市稳步复苏,回升速度三四线好于二线好于一线。深圳、成都、福州、苏州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等9个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平,其他二、三线城市楼市也表现出强劲的复苏动能,重庆、济南、佛山等进程稍显滞后。

    报告指出,一线城市中深圳市场率先回暖。总体来看,当前全国楼市正在有序复苏,全国整体成交量已回升至去年6成左右水平,三四线城市楼市的复苏速度要明显快于一、二城市,且复苏动能依然强劲,可以化解此前对三四线城市的过于悲观预期。

    但我们也看到很多人持有的观点是,显然一二线城市更具有复苏的能力。这该怎么理解呢?其实很简单,无论当下的三四线城市表现如何,都不能构成长远的趋势,就好比现在的房地产受到影响也只是暂时,并不能改变房地产长远大趋势一样。

    从最近各地推出相关激励性政策来看,不少三四线城市表现更为积极,这也表现出,大多产业单一、人口流出、经济基本面不好的三四线城市,对于房地产的依赖程度依然较高。

    所以,哪怕在现有政策促使下,三四线城市可能会有短暂的复苏动能,但是缺乏经济内生增长,长远看,光靠短期政策,显然不足以再推动楼市增长,单纯靠房地产是没有前途的。

    02

    那么如果买三四线城市的房子该注意哪些方面呢?不是说三四线城市绝对不可以买,而是一定要注意几个原则。

    首先,人口净流入情况。

    随着我国经济进入新常态,人口加速向一二线大都市、都市圈集聚,三四线城市人口外流是不容回避的现实问题。忽悠大家买了房,将来有价无市,他们卖给谁?租给谁?哪怕现在房价还在涨,但很难持续下去。或许将来你要为炒房者买单。如果人口严重外流基本上你就做好房价只跌不涨的准备吧。

    其次,有没有产业支撑?

    产业跟人口是相关的,没有产业就没有人口,没有人口也就难以发展产业。


    再次,是否有资源?

    资源跟人口和产业也是密切相关,这个就不多说,大家都清楚,人口都会向优质资源靠拢。

    最后,城市群发展是大方向。

    城市群也是未来发展的方向。未来,一线城市周边的城市或许还有机会。对于购房者,挑选一些还没有被炒太高房价的城市,或许是你买房的好选择。

    03

    经济学家马光远曾表示,即使三四线房价在客观因素影响下依然上涨,房地产调控政策依然能够让房价走低。价格偏低不代表都可以投资,都可以买。大量的三四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。

    但后来马光远也对原来的话进行了澄清和重新解读,大意是并非所有三四线城市都不可以买。“有些专家动辄三四线房价如何如何,可是,三四线城市东西部的表现是完全不一样的,即使同样在东部,有经济实力和没经济实力,人口流入和人口流出的城市也是不一样的。”

    不能一概而论,一线城市中也有差的,这些年落后的,二线城市中也有房价逼近一线城市的。马光远给出更具体的建议应该说更负责任。我此前也说过,三四线城市虽然很多并不适合买房,但是对于大城市周边的三四线城市,有人口流入的城市,包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈,还是有潜力的。这就跟我上面讲到的几个原则相一致。

    无论如何,我们都应该审视市场的变化,不能完全拘泥于历史经验,还应该与时俱进。最后,引用马光远一句话,“不犯错”是投资的第一原则,过去20年,宁可错,不可错过;未来,宁可错过,不可错;不要把过去靠运气赚的钱,这几年靠本事给亏没了。但这句话可不是说让你不买房或盲目买房。


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