热点关注疫情“黑天鹅”的横空出现，影响了楼市的各项要素和基本面，我们有必要对其进行重新评估。
01. 疫情对全年商品房销售影响相对有限
钟南山院士2月11日在接受路透社采访时表示，新型冠状病毒肺炎新增感染病例已经在一些地区出现下滑，疫情有望出现缓解。他预计峰值将会在2月中下旬出现，4月前可能结束。
对此，广东省房协2月12日发布简报称，疫情对全年商品房销售影响相对有限。
疫情下，房地产业一季度现金流将不可避免受影响，但从历史销售情况看，房地产销售旺季集中于第二季度和第四季度，第一季度占比最低。以2017-2019年广东商品房销售额为例，3年第1季度销售额占全年比重分别为18.5%、18.4%和17.4%。疫情影响下，商品房市场一季度销售恐受较大影响；若疫情在4月前结束，则对全年的销售影响相对有限。
02. 楼市调控政策需优化，警惕金融风险
此外，延迟复工对制造业、服务业的影响较大，但对地产、基建的影响相对较小。
广东省房协会长王韶认为，本次疫情对房地产业的影响虽不如酒店旅业、交通运输、餐饮娱乐等迅速直接，但在疫情防控时期，由于房企关闭售楼中心、暂停案场促销活动、购房者观望等，商品房交易困难、销售额下降已是事实。
王韶称，如果疫情持续，城市更新和房地产新业态也因投资大、回报周期长而受到策略性放弃；商品住宅库存积压提升，非住宅物业库存压力也将进一步恶化，诱发中小企业破产、延期交楼、购房者断供、小业主退租或“烂尾”等社会风险、经济风险、金融风险，必须高度警惕重视。
各地政府要在坚持“房住不炒”“因城施策”的主基调之下延续调控优化政策，房企也要合理定价积极促销，将疫情对房地产业的影响降至最低！
无独有偶，中指研究院在同日发布的《地产专家50人调研报告》中也指出，相比2019年，2020年房地产市场发展的政策环境存在适度宽松的空间。在调研的专家中，有97%的专家认为，2020年整体的货币金融政策，会较2019年进一步宽松。
旭辉集团CEO林峰也撰文称，今年整体看，政策环境会对房地产行业友好一些。其中，地产调控政策整体会略为宽松，但不可能根本转变，中央不表态，各地根据各自情况守底线的前提下放松。
03. 加大促销力度，提前制定疫情过后的营销策略
日前，中指研究院向全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调查问卷，开展疫情对房地产市场及企业影响相关调研。
调研结果显示：对市场影响方面，近八成认为此次疫情对楼市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍对2020年房地产市场发展预判较为悲观，超半数认为疫情对整个房地产市场影响周期为两个季度。
对企业影响方面，全国主要城市房企在营销端、投资端、开/复工等各方面均受到疫情影响，超八成房企已启动网上售楼处，近半数认为全年拿地规模较去年下降，超七成预计开/复工时间较原计划推迟一个月左右。
同时，有近七成受访经理人认为今年无法百分百完成销售目标，仅有19%认为公司能完成或超额完成销售目标。整体来看，行业内部对今年年初制定的销售目标的完成情况持较保守的态度。
当下，房企面临的最大痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。
中指研究院在最新的调查报告中指出，房地产市场有望于下半年企稳向好，但由于收入各方面的预期很难短时间向好，房地产企业仍应在疫情恢复期加大促销力度，加快回款，缓解现金流压力。
总体来看，未来一段时期（至少上半年）供应端有加快出货回笼资金的需求，需求端有投入工作恢复生产的需要，在没有强政策刺激的前提下，整体新房价格的走势仍缺乏上行动力。企业应提前制定疫情过后的营销策略，包括促销、价格调整等。
04. 2020年，房地产面临五大新变化！
昨日，旭辉集团CEO林峰发布《2020地产之变》认为，地产2020，注定是坎坷波折的一年。战疫过后，宏观环境、市场、行业将加速变化，企业也必然随之而变。
【经济环境之变】
疫情对宏观经济的冲击可以从GDP、CPI、 股市、汇率四个方面去看：GDP总量方面，其中，第三产业影响最大，占比54%，也最大。按2019年99万亿计算，预估今年影响可能高达10万亿。央行已经释放流动性近17000亿，未来可能更多，流动性宽松已成定局，对CPI压力巨大。股市方面，今年原本很多人预测的牛市不会来得太快，至少完全消化掉疫情的影响，一季度不太会涨，可能是建仓的机会。此外，疫情控制的时间一拖长，生产和出口不畅，信心不足，人民币汇率将会面临较大的贬值压力。
【政策环境之变】
今年整体看，政策环境会对房地产行业友好一些。整体而言，财政政策与货币政策今年一定会比较宽松，也有可能会进一步减免些税收，但估计幅度不大。
其中，地产调控政策整体会略为宽松，但不可能根本转变，中央不表态，各地根据各自情况守底线的前提下放松。有可能会对地产限售、限购、限签、限贷放松一些，但是一定不要寄希望限价和限制融资放开。有些城市可能会放松一些限价的，但很可能放松的这些城市，市场也买不到限价的水平了。
【市场之变】
经济总量的回落，必然影响到各行各业，房地产也不会例外。如果没有较强的政策支撑，2020年商品房销售总量很可能回落。2019年销售总量为15.9万亿，其中一二月份占比合计8%，3月份9%。现在楼市全部速冻，线上销售都是空话，没有线下体验，不会下单，但即使开放售楼处，客户也不敢来。
按照乐观估计影响全年销售4-5个百分点，如果再延到3月份，可能就要影响到10个点左右。如果那样，20年的销售总额很可能回落到18年15万亿左右的水平，也就意味着，19年有可能成为地产行业销售的历史峰值年。
非典之后，客户转型需求暴增，偏向低密度的板楼，非密集区域，同时投资抄底也大幅增加。本轮来看，健康社区、家庭共享空间产品、投资需求，会有变化，同时需求会向优秀城市倾斜。
【行业之变】
外在环境和市场的变化，会导致行业底层逻辑的相应变化，增长规模、发展模式、内在逻辑等都会发生根本的改变。
规模增长之变：行业的规模有可能到达顶点，顶点有可能意味着拐点，今后可能都很难超越这个总量，至少在成交面积上，可以剔除通胀的影响来看。头部企业的规模增长也相应放缓，甚至持平，部分中型企业有较高增速的可能性，会缩小与头部企业的差距，小型企业规模高速增长的机会已经极小了。
发展模式之变：高杠杆的土储驱动模式将被颠覆。土储变成双刃剑，没有地就没有位，但在金融去杠杆叠加限价的情况下，过量土储已经不是弯道超车的发动机，而是套在脖子上的枷锁。
回归内在逻辑：一是免疫力很重要，也就是提高自身经营质量的能力。二是存量资产经营能力。三是应对未来的创新能力：比如装配式生产、绿色健康社区、数据化、智能化和科技化应用等等。
【企业之变】
如何向精细化管理，向价值链上的每个环节要效益，是能否活下去的根本。开发企业经营的开门七件事是：投储供销存回利（投资、土储、供货、销售、库存、回款、利润），2020年也会发生变化。
投资：今年受疫情影响，政府推地会延迟，开发商也由于销售现金流断流，一季度会减少拿地。由于总销售额年度可能回调，加上金融机构去杠杆，预估拿地资金全年会比19年略为下降。
土储：合理的土储应该是两年到两年半之间，既满足发展的需求，有时间弹性补仓，又不至于消耗太多的财务成本。高土储的公司今年会少拿地，加快盘活土储周转，降低土储存量。
供货：要深入对于客户判断、市场洞察和自身目标情况的综合分析。今年的产品会往绿色健康方面有较快的创新，供货的整体节奏会延后。同时在市场压力下，很多项目要以销定产，以减轻工程款的压力，特别是三四线。
销售：今年销售的压力会特别大。政策限购、疫情关门、中介截杀等，让很多销售人员开始怀疑人生。今年的销售要在后面三个季度追赶年度总目标，会更难更累。在今年销售总量下滑的同时，行业的营销费率会比19年更高。
库存：今年是个去库存年。今年的疫情，导致房企既缺资金，又缺利润，库存必须要严控。可售库存总量上限最好不要超过四个月的销售额，但怎么样不减价去库存，则又是一个挑战。
回款：在去杠杆的金融环境下，今年的回款尤为重要，是安全性的根本，是内生型增长的发动机。整个一季度，回款规模估计会同比下降40%左右。希望今年的限贷和按揭额度能有所宽松，否则有很多短债到期的企业将会很难过。
利润：新常态下，房企会更关注质量，核心净利润就能最好地体现一个企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，最真实。今年行业一定会关注利润排行榜，多过于规模排行榜。
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