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周六一般不发文，今天就加餐一晚，谈下楼市。好久没有谈楼市行情，毕竟这是一个低频次的事项，一切都是听政策导向。而近两年，整体的定调就是“房住不炒”，这就是房价最大的方向。
今天的文章，不想用过多的数据跟专业术语来讲地产，更多的是通过常识跟逻辑来认知。
最近，楼市的新闻大家也看到了，比如，前几天传的，开始就是监管有抑制过度信托资金进入地产，承后光大信托暂停房地产信托（虽然辟谣，但……），中泰信托也暂停了再到泰禾地产15%利率融资……，种种现象都说明房地产行业当前环境并不好过。
我的看法很简单，正常的话是5个水笼头向房地产行业放水，过去几年的状态则是过度刺激就是10个水笼头向房地产行业放水，而现在则是剩下2个水笼头向房地产行业放水。
我不知道大家有没有关注到市场的流动性，很明显当前资金其实是非常充裕近两个月Shibor隔夜拆借利率在基本上就在1.5%上下水平，这情况其实也就是2008底至2009年初才有的情况，而对于地产为什么会如此困境，以致于泰禾地产需要以15%的利率去融资，从而引起大家的关注。
大家可能没有关注到一个细节，今年3月份两会，没有提“房住不炒”的字眼，结果很多城市房地产市场在小阳春的3、4月就开始小骚动，房价又开始蹭蹭的往上涨，这一切都被村委监测其中，到了4月份郑智局会议果然，重新强调“房住不炒”。试想一下，如果不是伤及实体经济，伤及根本，我想根本不会对房地产痛下如此重的杀手。
还是有必要贴一下2014年上一轮楼市起涨前与2018年房价收入比的对比。
什么是房价收入比？
简单普及一下，下图中对应的数字，就是代表着你家庭收入，不吃不喝，买到一套平均面积房子所需要的年限。
（制图：大树研究）
看图你可以得出结论，2018年的支付比明显比2014年快速上涨，有些城市直接翻倍，这意味着人民收入水平远远没有房价涨速来得快。最典型的就是深圳（楼盘），目前房价收入比37.3。
这是什么概念？
国际水平房价收入比是5-7之间。可以说当前中国重点城市的都存在泡沫。我们都清楚，在过去这一波在大中城市买房的年轻人，也举家庭之力买房将农村里的资金集中的砸到大中城市里去，再叠加上过度的货币宽松造成的楼市金融属性显著上升。哪怕是将深圳的房价收入比再去掉三分之一，还是有20多，依然是泡沫现象。
有些道理咱们都明白，地产行业贵为中国经济的周期之母，自然就不会彻底搞跨，一切都是共生的载体……（此处省去一万字）。既然有泡沫，自然需要抑制，只要不崩，其实都好说。
周期，向上，让人兴奋，忘乎自我；
周期，向下，让人难受，百般无耐。
所以，当你在向上周期时，疯狂的上杠杆，疯狂的拿地，疯狂的加快周转，拼命壮大自己，一旦周期转向下，自然就是难受。
然后开发商就陷入一个怪圈，特别是上市房企。
不拿地——没资产——没未来——资本市场不认可——股价跌——市值下降——信用背书减弱——融资能力降——现金流有问题——可能凉凉。
所以，只能对应去拿地，拿地符合标准后还能融资，融资又等于续命。
做与不做可能都会死。
可能大家听过娱乐的几大错觉，房价要跌，A股经涨，国足能赢，美股要跌，她还爱你。房价永远涨自然是不可能的事。美国百年房地产史告诉我们，房价也只是略微跑赢通胀，什么时候跑快通胀了就会等待通胀的上涨。中国自身，也不可能脱离经济规律 。
在过去地产短周期是3年左右，而这一个周期楼市轮动持久，从2015年至2018上还一直是一个向上的节奏，已经过去了三年多时间，这也就意味着过度的透支，带来了向下调整更需要时间，时间上会更加持久。
这一个周期，闽系开发商特别激进，加大杠杆，加快周转，结果现在负债过大，压力大的趴下。在逆周转，过度的杠杆其实就是放大风险。相信在接下来地产调控的周期时间 里，必然会出现百强房企资金链断裂的现象。如果没有这种典型的现象，就不叫周期了。在美国房地产史上，前十强房企都会兼并，更何况中国的百强。
（插播一下，加快周转这事，就注定了过去这几年，房子工程在赶，质量未必就有保证，所以豆腐渣的房质量也多了，前几天在微博发了个视频，关于某大地产楼盘被消费者投诉房子质量问题的，半小时就有人后台联系我要删微博，开发商自己监控舆论如此之紧，呵呵。）
最近看了一些经济学家以及房地产专家的观点，说房地产涨得慌并不是抑制消费，而是促进消费。事实上，真的是他们忘记了最根本的逻辑跟常识。
表象看，买房之后，开发商交房，业主装修会带来家电等的消费刺激。但事实上，有没有想过，在过度的地产政策刺激之下，其实就是在透支未来的消费能力而已，才会导致我们当下的经济如此困难。
你回想一下，地产是天然带杠杆，一旦买了房，你就背上未来的负债，你每个月赚的钱就要为你的负债买单，你可支配的现金减少，影响消费。另外，当过度的刺激楼市，地产销量大涨，也是透支买房者的需求。本来需要五年的去化，你两年时间就消化完了，也透支了地产的行情。
说白了，过度刺激就是透支未来。
所以，专家们说的话，有时候是仅仅有数据说话，为了证明自己的结论而下结论，也是唏嘘。
不去谈过多的中国人均已经多少套房，人口老龄化的问题。不知道大家发现没，最近也时不时有报导房租连续下跌的情况。一方面，确实可能是经济不好，引起的人民支付能力下降，房租下跌。另一方面，更多的是前两三年买房的人，形成巨量的供应量，只能降价租出去。
向上周期过长，向下周期就要更加久。
来自企业家们共同的声音，2014年，2019年都不知道做什么，因为做什么都不赚钱。但是，2014年，那时，还能靠一波房地产，毕竟 ，从2011年调整至2014年有一定时间，大家也看到了上面房价收入比，2014上绝大多数城市，数据还是良性的。然而，你再看一下2018年房价收入比的数据，当前你还敢用房地产这一招吗？
显然，政策导向已经告诉你不敢了。
房地产刺激不敢用，就可能意味着整体经济承压，特别是如今已经把流入地产的资金限紧了，下半年房地产投资增速还有可能转负。这就意味着需要有另一个引擎来带动稳经济增长。
没办法，在这困难的时候只能发挥政府自己的力量，自己上，所以加大基建投资的力度肯定少不了。月底要到了，中央郑智局会议应该还是会出重磅的利好消息，刺激一下大家的神经。
而另一个方向，则是科创板。
说实话，这是一个很有争议的话题。1.5亿股票投资者，近5000万活跃用户，可以说绝大多说都在骂，说这本质就是IPO扩容，变相注册制。
没错，一点也不假。股市做为郑智管理工具，在这个时候不用何时用？
不知道，大家还记得去年下半年提的纾困资金没，更多的是来自地方政府的筹集，但另一个纾困资金在我看来其实就是中产阶级。我们把投资股海的绝大多数散户，当作是中产阶级就可以了。
科创板——注册制IPO——解决中小企业融资困难问题——中产阶级出力。
这逻辑，一点毛病也没有。
最有意思的是，大家一边骂科创板，一边打新，一边吐槽第一天怕破发，一天又晒中了多几签科创板的新股。在这里，给予参与投身科创板伟大事业的专业投资者，用“箪食壶浆”这个词来形容支持散户对国家的发展，我认为一点也不过分。
地产不行，不能再刺激，自然就需要实体经济发力。因为再刺激地产，就没有未来了。
楼市还要凉下去，广大三四线城市的地产才刚刚安静下来，逐渐恢复理性，地产向下调 整周期会更久。如果是自住，刚买房的，你就安居乐业吧。如果是投资，就做好3-5年房价滞涨的准备，你只能认了。
以前是房价永远涨让你迷信，未来耳朵会听到起茧的是“房住不炒”的声音。哪怕是房住不炒的基调是为了对过去过度刺激楼市的“纠偏”，但最终要的是，“宁愿阵痛，而不是崩盘”。
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