热点关注文|凯风
楼市正在起变化。
一边是房企融资全面收紧、楼市调控风声再紧，另一边有城市突然松绑了“限售令”。
据官方媒体报道，近日，河南开封市发布文件指出：为统筹房地产市场调控，提振市场信心，取消新房3年限售令。
此时，离开封出台限售政策仅仅过去两年多时间，当地的限售住房还无一触及解冻期限。
事实上，开封并非第一个取消限售的城市。
早在去年年底，棚改大市山东菏泽就率先取消限售，成为全国楼市松绑第一城。而山西省会太原的限售政策在此之前就有一定松绑，但因同时加码了限购，并未引起太大注意。
楼市调控到底是松是紧？取消限售令，释放了什么信号？
其一，楼市已经进入下半场，城市分化，楼市调控同样出现分化，“一城一策”正在成为主流。
这是楼市大环境趋紧，仍有城市能够松绑的政策背景所在。
楼市下半场，普涨不再，不同城市的楼市走势大相径庭，这在今年上半年体现得淋漓尽致。
以苏州、西安、厦门为代表的部分一二线城市楼市火热，不得不主动加码楼市调控。而大多数三四线城市则开始下行，有小城市房企降价促销回笼资金，湖北恩施甚至为此出台了“限跌令”。
这种格局之下，楼市调控自然不能再一刀切。大热必有调控，遇冷则有松绑，这是中国楼市的规律所在。所谓稳楼市，既要防范房价大涨，又要防范房价下跌，大起大落都要不得。
正如凯风君在《大分化！楼市，再无普涨》一文中的分析，到底楼市调控是加码，还是松绑，全在城市所处的发展阶段。
大多数三四线城市，显然属于后者。我们同样可以看到，无论是取消限售令的城市，还是出台“限跌令”的城市，都非一二线经济强市。
其二，无论是“限跌令”，还是取消“限售令”，对于稳定楼市的作用都无法高估。换言之，这些松绑，根本不足以扭转市场预期。
限跌令之所以无效，是因为限制房企降价，只能维持数字上房价的好看，房价该怎么走还是怎么走。（参阅《“降价未遂”再现，释放了什么信号》）
更关键的是，房地产协会固然可以通过红头文件，建立暂时的攻守同盟，但市场未必买账，价格维持得再高再稳，只要没人接盘，就没有任何意义。
取消限售令同样作用不高，因为限售本身就有两面性：既是限制，也是保护。
一方面，限售提高了楼市投机成本，2-5年的限售时间，让投机资金无法进退自如，对炒房浪潮起到显著遏制作用。所以取消限售，能鼓励更多资金重回市场。
另一方面，取消限售，无疑放出了被冰封的房源，这些房源一旦抛售，势必对市场形成明显冲击。今年以来，部分一二线城市限售陆续解冻，二手房放盘量随之增多，市场抛盘压力之大前所未有。
一二线城市如此，遑论三四线城市？
显然，在楼市调整周期，若无大水的配合，放开限售，究竟是引发抛售，还是引来抢房潮，可想而知。
其三，楼市调控是个反向指标，楼市调控持续收紧的城市，基本面大多不会差。相反，持续寻求松绑的城市，可能多多少少都存在问题。
众所周知，楼市是逆周期性的。苏州的楼市调控之所以加码，正是因为苏州上半年的楼市过于火热。反之同理，某些城市不断试图松绑调控政策，必然是这些城市的楼市遇到了问题。
有句老话说得好，越是市场不好的时候，越能看清真相。
到底哪些城市拥有良好的基本面？到底哪些城市的安全边际最高？哪些城市最能抵御楼市周期的影响？
相信不久就会有答案了。
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