热点关注2019年上半年，在“房住不炒”的政策总基调下，各地政府根据房地产市场情况进行因城施策以确保市场平稳运行。百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，涨幅逐渐收窄趋于稳定。上半年10个重点城市二手住宅成交量同比上涨14.09%；成交量整体表现出“前高后低”趋势，城市间分化明显。随着调控加码，市场预期改变加上市区新房项目放量入市二季度成交量有所下滑；从市场情绪各类指标来看，市场观望情绪有所加重，二手房市场升温面临较大压力。
一、二手房市场随预期波动呈现先抑后扬，百城房价趋于稳定，长三角表现最佳
（一）百城二手住宅挂牌价趋于稳定，波动幅度收窄
2019年上半年百城二手住宅挂牌均价在2月份触底之后小幅上涨，4月份之后涨幅收窄趋于稳定，上半年百城二手住宅挂牌均价累计跌幅为0.19%。但从周度变化来看，6月份中下旬开始，受部分城市市场调控加码影响，百城二手住宅挂牌均价出现连续小幅下跌。
图1：百城月度、周度二手住宅挂牌均价及环比情况
数据来源：诸葛找房
从百城二手住宅挂牌均价涨跌城市数量及幅度情况来看：上半年百城二手住宅挂牌均价涨跌城市情况分为三个阶段。1-2月份，下跌城市数量明显高于上涨城市数量，百城二手住宅挂牌均价小幅下跌；3-6月上旬，上涨城市数量明显高于下跌城市数量，百城二手住宅挂牌均价持续上涨，但由于市场预期较为稳定，以及各城市新房供应放量，二手房市场活跃度提升有限，价格涨幅较小；6月中旬开始，虽然月度上涨城市仍高于下跌城市数量，但从周度数据来看，上涨、下跌城市数量有所波动但较为接近，二线城市市场波动更为明显，下跌城市幅度大于上涨城市幅度，带动百城挂牌均价小幅下跌。
图2：百城月度、周度二手住宅挂牌均价涨跌城市数量及幅度情况
（二）上半年一二线城市挂牌均价累计双双下跌，三大经济圈仅长三角上涨
整体来看，一二线城市虽然有小阳春或者部分城市回暖迹象，但由于政策面趋紧、房价高企、需求降温等影响，一季度延续2018年下半年以来的弱势，下跌幅度分别达到1.29%和1.55%。二季度随着房贷环境略有改善、热点城市带动等，一二线整体略有回温，但依然累计下跌，上半年整体累计下跌分别达到1.72%和1.54%，远高于百城平均水平。三四线城市上半年累计上涨1.57%，特别是二季度以来上涨明显，季度累计涨幅达到1.81%，主要是受到中部、东北以及长三角部分城市的带动。同时，由于中西部很多三四线城市活跃程度较之一二线城市较低，很多城市不排除出现滞涨或者有价无市状况，市场下跌风险仍需格外关注。
表1：分等级城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅变化情况
数据来源：诸葛找房
分区域来看，环渤海经济圈、珠三角经济圈、西南都市圈上半年二手住宅挂牌均价累计下跌，跌幅均超2%；剩余区域城市上半年二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨，其中西北、东北、长三角经济圈涨幅均超2%。三大经济圈中，仅长三角经济圈上涨，累计上涨2.58%；上半年长三角经济圈内热点城市如上海、南京、苏州、杭州等再次成为房企布局重点，土地市场火热加之购房需求逐步恢复，二手房市场成交量大幅上涨，带动挂牌价上涨。
表2：分区域城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅变化情况
数据来源：诸葛找房
图3：上半年各城市二手住宅挂牌均价累计涨跌幅情况
数据来源：诸葛找房
（三）重点城市降价房源占比逐渐扩大，市场信心二季度后逐渐下降
从调价房源情况来看，卖方依然处于较为活跃的状态，希望能够促成成交，但买方观望情绪浓厚，整体看市场对后市预期并不乐观。6月北京成为调价房源量占比最高的城市，达32.26%，降价房源量明显增多；上海、苏州调价房源依然处高位，占比分别为27.69%、26.85%，厦门涨价房源量占比收窄明显，业主预期发生改变，纷纷降价销售。而青岛虽然整体上挂牌房源量涨价跌，但降价房源量也较多，卖方信心不足。
从重点城市上半年涨降价房源量占比来看：1-3月份重点城市涨价房源量占比有所扩大，3月份达到上半年高点，涨价房源量占比为27.47%。4月份之后，随着部分市场调控加码，市场预期发生转变，买方观望情绪增强，业主纷纷下调价格，降价房源量占比逐步扩大，6月份降价房源量在调价房源中占比达到77.22%，年内仅次于1月份。
图4：10个重点城市二手住宅涨降价房源占比变化情况
数据来源：诸葛找房
二、上半年成交量呈现“前高后低”趋势，购房者谨慎入市
（一）上半年重点城市成交量小幅回升，长三角沪宁杭集体突出
2019年上半年重点城市累计成交48.29万套，同比上涨14.09%，近三年首次上半年同比上涨；成交量与2013年、2015年及2017年上半年基本持平，仅次于2016年的超高点。上半年重点城市在春节后均出现短暂的“小阳春”，带动成交量走高。
图5：重点城市2019年上半年手住宅成交量及同比情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
从10个重点城市近3年上半年二手住宅累计成交量来看，城市间分化明显。上海、成都、苏州、南京、厦门五城2019年上半年二手住宅成交量与去年同期相比均有不同程度上涨。其中厦门涨幅高居榜首，同比上涨243.14%；苏州涨幅居于第二，同比上涨50.37%；上海、成都涨幅均超40%，分别为47.68%、45.17%。
北京、深圳、广州、杭州、青岛五城2019年上半年二手住宅成交量均有不同程度下滑，除深圳外其余四城已连续2年持续下滑。其中广州、青岛跌幅较大，与去年同期相比分别下跌22.75%、27.00%，跌幅均超20%；北京、深圳跌幅较小，与去年同期相比分别下跌7.69%、6.50%。
图6：重点城市2017-2019年上半年二手住宅成交量情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
（二）上半年重点城市成交量呈现“前高后低”趋势，4月为“分水岭”
一季度，信贷环境有所改善，多城市下调房贷利率，部分城市政策有所放松，综合因素影响下，市场预期有所改善，相比2018年下半年有所回暖，使得一季度重点城市二手住宅成交量涨幅明显。但二季度在政策收紧、预期落空背景下，再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求，市场回暖并未持续，5、6月份成交量环比持续下跌。2019年上半年二手住宅成交量呈现明显的“前高后低”特征，预计后市跌幅逐渐放缓，未来成交有望止跌企稳或小幅回升。
图7：重点城市二手住宅成交量及同环比情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
（三）上半年议价空间回落至低位但有所抬头，成交周期维持在高位水平
由于市场回暖，重点城市议价空间春节后快速下跌至近年较低水平，并保持在3%-4%；进入6月份，随着市场环境变化，观望情绪进一步增厚，议价空间有所回升，但目前仍旧在低位。
但与此同时，成交周期处于较高水平，说明市场仍旧较为弱势。重点城市上半年新房供应均有不同程度增加，新房供应量增加，稀释部分二手房需求，使得二手房成交周期拉长。
图8：2018年以来重点城市议价空间、成交周期走势情况
三、上半年城市趋势分化明显，深度调整城市有望持续回暖
（一）一线城市经过2年多的低位稳定运行后，积压的需求释放，带动成交量上涨
2016年为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市率先出台较为严格的调控收紧措施；调控政策收紧效果显著，限购政策出台后，二手住宅成交量迅速下滑，之后在调控高压下成交量一直处于较低水平平稳发展。直至今年上半年一线城市二手住宅成交量有所上涨，其中上海涨幅最为明显，与去年同期相比上涨47.68%。
一线城市在今年一季度市场预期改善下，积压的需求集中释放，成交量大幅上涨。上海涨幅最大的原因除市场积压需求释放外，还有一重要原因为2016年上海出台的“沪九条”首批被限购人群在今年3月份解禁，刚需大量入市，带动成交量大幅上涨。二季度随着部分城市调控加码，市场预期改变，购房者观望情绪增加；加之新房供应增加，稀释部分二手房需求，综合因素下使得成交量下滑明显。
图9：北上深三城二手住宅成交量变化情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
从一线城市议价空间及成交周期来看：一线城市议价空间及成交周期均大于重点城市。一线城市房价远高于其他城市房价，一线城市购房者更加谨慎理性购房。一季度一线城市议价空间下跌较为明显，累计下跌近1个百分点。一季度市场预期改善下，业主信心增加，议价空间有所回落，但随着新房供应增加，置换需求释放，部分购房者为了换房，加快二手房销售速度，议价空间有所上涨。一线城市平均成交周期在4个月左右，相对而言较长。
图10：2018年以来一线城市议价空间、成交周期走势情况
（二）广州、杭州、青岛成交量逐年下滑，居民购买力是一大挑战
广州2017年的“330新政”已满两年，部分被积压的置业需求被释放，市场上可供选择的房源与具备购房资格的客户都有增加，加之信贷环境有所改善，刺激置业需求入市，带动成交量上涨。杭州、青岛在市场预期有所改善下，部分刚需需求入市带动成交量上涨。广杭青三城在每年上半年需求持续高位释放，但成交量一年低于一年。广杭青三城房价相对较高，居民购买力是一大挑战，需求存在但购买力达不到，使得成交量逐年下滑。今年广州新房供应增加，杭州“双限”出炉，预计下半年二手住宅成交量或将继续小幅下跌。
图11：广杭青三城二手住宅成交量变化情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
（三）苏蓉宁三城成交量逐年上涨，今年上半年成交量同比大幅上涨，业主信心较强
苏州、成都、南京三城在本轮周期中，调控时间较早，在2016年就纷纷出台较为严格的限购令，2017年调控加码，成交量持续走低。2018年以上三城已逐渐适应调控高于环境，小部分刚需购房者入市，带动成交量小幅上涨。2019年年初开局就好过去年同期，后期随着市场信贷环境好转，预期改善，二手住宅成交量猛增。上半年苏州、成都、南京二手住宅成交量均有不同程度上涨，分别上涨50.37%、45.17%、14.47%。
苏州预警及新政影响下，成交量有所下滑，但仍高于去年同期，后期将会趋于稳定。近期成都信贷政策有所收紧，预计后期成交量将会微跌然后趋于稳定。南京“高淳区”取消限购对整个市场影响有限，但政策相对温和，后期预计二手住宅成交量不会有较大幅度波动。
图12：苏蓉宁二手住宅成交量变化情况
数据来源：各地住建委、房管局；整理：诸葛找房
苏蓉宁三城议价空间及成交周期均小于重点城市，三城自2018年以来进入缓慢回升阶段，二手房市场活跃度及业主信心较强，议价空间维持在2%左右，成交周期在3个月左右。一季度苏蓉宁三城议价空间自2月份开始持续下跌，直到二季度调控加码市场预期改变，业主信心有所放松议价空间上涨。成交周期在2月份达到历史高点后，逐渐下跌，二季度预期改变购房者观望情绪增加，成交周期稳定在较高水平。
图13：2018年以来苏蓉宁议价空间、成交周期走势情况
目前房地产市场仍处于严格调控下，政策对于市场仍保持高度的敏感性，“一城一策”及“稳地价、稳房价、稳预期”仍是下半年及未来的政策基调。在此房地产背景下，下半年重点城市二手住宅成交量将会小幅下跌后趋于稳定，购房者持续观望谨慎入市成常态。
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