热点关注1、调控高压下新房市场终迎来普遍转折
1.1 2018年新房市场转折迹象明显，各等级城市转折程度各异
从过去5年诸葛找房监测各等级城市销售面积同比情况来看，2015-2016年两年时间各等级城市均处于上涨态势，2017年随着调控的不断深化，市场形势发生较大变化，一、二线城市处于下跌态势，三四线城市仅小幅上涨。进入2018年，一线城市调控并未放松但市场较之前更加稳定，从销售面积来看除北京同比下跌之外，其他一线城市均有不同程度的上涨，深圳同比上涨12.14%，上涨最多；二线城市纷纷推出人才引进政策，以此来提高城市未来发展竞争力，带动市场发展，长沙、西安、苏州等城市销售面积同比上涨，其中长沙销售面积同比上涨30%。众多三四线城市纷纷出台调控政策，尤其是环一线城市的三四线城市，下跌明显，其中廊坊、常熟、张家口、汕头销售面积同比下跌超40%，重点样本城市成交量首次同比下降。
图：近5年各等级城市销售面积同比变化情况
数据来源：住建委 诸葛找房整理
注：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：杭州、南京、无锡、长春、天津、大连、沈阳、青岛、重庆、武汉、西安、长沙、南昌、郑州、呼和浩特、南宁；三四线城市：北海、常州、海门、廊坊、连云港、南平、泉州、三明、汕头、韶关、徐州、新余、宿州、中山、舟山。
2018年调控主基调仍然为“房住不炒”，而在调控过程中尤其注意因城施策，分类调控，一线城市随着调控的持续进行，市场由下跌转为平稳，跌幅迅速收窄，接近稳定；二线城市方面，热点二线城市市场与一线城市相似，调控时间较长，市场进入稳定期，但随着人才引进计划的进行，市场有小幅好转，监测二线城市在人才引进计划等政策影响下，由下跌转为上涨；监测三四线城市2017年销售面积小幅上涨，但随着2018年棚改货币化安置政策的改革，部分三四线城市调控加码，三四线城市下跌幅度迅速扩大，市场变化显著。
1.2 调控更加细致入微，市场反应更加迅速，2018下半年市场转折
2018年，调控政策更加细致入微，主要从规范销售市场秩序入手，政策对于市场的影响越来越快。从月度销售面积同比情况来看，2018年年内市场在政策影响下转折趋势明显，整体呈现上半年市场较热，甚至个别城市“一房难求”局面，而下半年市场遇冷，甚至出现部分城市政策松动迹象。
2018年上半年，随着北京等一线城市供应量的集中上涨，一线城市的销售面积环比不断上涨，但进入三季度后，随着供应的稳定，成交面积同比涨幅也在高位稳定。
二线城市在2018年纷纷出台人才引进计划，部分热点二线城市市场依旧较热，销售面积环比不断上涨，各别城市出现供不应求局面，杭州、西安等城市为了抑制过热的楼市出台“摇号买房”等政策。但住建部先后3次共计约谈近20个城市，要求其稳定房价，保证房地产市场稳步发展。而被约谈城市绝大多数均为二线城市，此后，被约谈城市陆续出台相应政策，二线城市销售额同比在下半年开始下跌。
三四线城市方面，2018年上半年延续2017年小幅上涨趋势，但2018年下半年后，随着调控政策的蔓延，越来越多的三四线城市出台调控政策，加上市场2017年的快速发展导致的后劲不足，使得三四线城市2018下半年呈现下跌趋势，转折明显。
图：各等级城市新房销售面积同比变化情况
数据来源：住建委 诸葛找房整理
1.3 市场分化渐成趋势，城区、郊区市场转折差异化明显
2018年政策调控更加细致化，且针对性较强，不同等级城市市场有着不同变化，同一等级城市，市场情况不同也会有不同的差异化转折，甚至同一城市的城区、郊区由于其发展阶段不同，政策出台后的市场反应也不相同。据诸葛找房数据研究中心监测数据表明，2018上半年北京市城区及郊区新房成交面积环比双双上涨，但下半年开始，北京郊区成交环比下降，而城区成交环比上涨。城区、郊区的发展方向差距较大。而从武汉过去5年城区、郊区销售面积同比情况来看，2018上半年城区销售面积同比一直小于郊区且均较为稳定。下半年随着武汉供应量的上涨，城区销售面积同比上涨，而郊区同比仍然较为稳定，表明城区的市场仍然是更受欢迎。市场供应变化下，城区、郊区市场发生转折，差异化发展较为明显。
图：北京过去5年城区、郊区销售面积同比变化情况
数据来源：住建委 诸葛找房整理
图：武汉过去5年城区、郊区销售面积同比变化情况
数据来源：住建委 诸葛找房整理
2、租赁市场快速发展下隐忧爆发，政策整治乱象稳定市场
2.1 租赁市场风起云涌，长租行业跌宕起伏
自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来告诉发展窗口期，各路资本入局抢滩长租布局。租赁市场快速发展，政策、资本、企业多方主体积极参与，企业不断探索创新发展模式。但2018年也是租赁市场事件频发的一年，政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象环生，风波不断。
自住建部等机构相继出台政策引导租赁市场发展之后，近两年各城市相继推出纯租赁地块响应中央政策。类REITs产品的发行等措施也有效增加了租赁住房的供给，同时拓宽了房企的融资渠道。龙头房企凭借自持大量物业运营资源，在房源获取与管理经验上具有天然优势，同时依托自身资金实力迅速布局市场。
表：房企布局长租公寓（部分）
资料整理：诸葛找房
2.2 供需失衡租金上涨，政策引导稳定市场
对于租赁市场而言，旺季、淡季表现较为明显。尤其在一、二线大城市，一般来说春节后2-3月务工返城潮、7-8月毕业季学生毕业潮带动租赁市场租金上涨明显，其他一般为淡季。
图：近一年来北京租金变化情况
数据来源：诸葛找房
从北京近一年租金及环比情况来看，第四季度以来，北京进入传统租赁市场淡季，租金价格持续回调。12月租金环比下跌3.39%，价格回落至去年同期水平。2017年年底北京租金环比上涨明显，当时大兴区聚福缘公寓大火发生后全市范围内对出租房进行大规模的拆迁、整治，租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨。而进入2018年后，租金依然持续上涨。
图：20个重点城市周度租金变化
数据来源：诸葛找房
注：选取20个重点城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、三亚、南京、苏州、大连、天津、武汉、青岛、成都、重庆、郑州、西安、济南、泉州、合肥、石家庄
8月“租金上涨风波”发酵升级，各地政策频出，稳市场降租金。同时租赁市场进入传统淡季，租金开始下滑。
根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，20个重点城市租金在2018年末表现冷淡，大部分城市租金均价持续走低，2019年首周延续上周租金水平，维持相对低位。
3、2019年预测：稳为主，市场平稳运行
2019中央经济工作会议再次强调“房住不炒”，明确将长效机制放到最重要位置，并调整调控方针为“因城施策，分类指导”。分类指导给了地方城市更大的自主调控权，未来在一定程度上会使得城市差异化发展，而分类指导也会让各城市的市场向着稳定状态进行调整。
1、开发投资规模在2019上半年仍然会保持一定的高位，下半年可能会明显下降，预计全年平均5%-8%。2018年开发投资增速持续保持高位，一方面是迫于现金流压力的开发商纷纷采取高周转的发展策略，新开工项目较多，叠加土地到位资金持续处于高位，使得2018年的开发投资规模持续高位。进入2019年后，头部开发商的销售额在2018年同比上涨均较大，现金流充裕而土地市场竞争较冷的情况下，头部开发商会趁机补充土地货值，因此上半年开发投资规模依然会保持高位，但随着市场调控的继续，销售下行压力或许仍然较大，下半年房企会以稳为主，开发投资增速动力不足，投资开发增速会回落，整体来看，全年会在5%-8%之间。
2、新开工规模或会有所增长，涨幅在8%-10%。2018年土地市场虽然流拍率同比涨幅较大，但从成交情况来看，诸葛找房监测重点地级城市土地成交面积同比上涨1.33%，2019年在土地交易高位的情况下，叠加开发商想要快速入市加快周转速度的因素，新开工规模或会继续保持增长态势，预计全年涨幅8%-10%。
3、市场销售规模稳定，总体销售面积持平或者小幅下跌，波动幅度在3%以内。从2019中央经济工作会议中来看，并没有政策放松迹象，虽然2018年底菏泽取消限售，广州等城市放宽限价政策。但经过过去2年多的调控，市场热度已经退去，从购房者信心到开发市场都进入到了一个稳定状态。一二线城市或会市场要所好转，被政策抑制的需求逐步释放，三四线城市调控持续。整体上市场将保持稳定发展态势。
4、城市分化现象继续存在，未来市场发展会更加差异化。2018年，各等级城市发展形势差异化势头初显，一线城市及热点二线城市经历2017年的调控高压后，被抑制的需求在2018年得到部分释放，但政策的不断调整，使得释放过程较为稳定，预计2019年会继续释放，需求的释放保证了这些城市的市场的稳定或者小幅上涨。而三四线城市由于过去的透支，棚改货币化政策的改革，使得大部分三四线城市市场发展疲软，叠加调控政策对需求的抑制，预计三四线城市市场下行压力较大。2019中央经济工作会议上强调“因城施策，分类指导”，未来三四线城市的发展也会因城而异，城市发展差异化会愈加明显。
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