热点关注2017楼市的关键词是什么？房住不炒——房子是用来住的，不是用来炒的。为什么是这句话，因为中国楼市的本质，是政策。决定楼市走向的根本，是政策。如果抛开政策，中国楼市是最难解释的经济现象之一。
为了落实房住不炒政策，前两天刚闭幕的中央经济工作会议用了较大篇幅来阐述，原文如下：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。
我们来具体分析一下：
加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。这句话是十九大报告的原文照抄，当时十九大报告提出来的时候，是非常吸引眼球的，核心就在于“多主体供应”几个字。众所周知，中国的房地产开发用地是政府垄断供应的，供应主体单一，市场失灵，土地价格形成机制无从谈起。这些年大家都在说房价涨得快，涨得太多，其实房价没涨，涨的是地价。任志强在一次讲话里提到，刨掉地价，中国的房价便宜的要死。所谓的炒房，其实是炒地，炒地最大的受益者就是地方政府，因为卖地的钱都归他了。因此说土地供应没有打破垄断，中国的地价就只会上涨，房价当然也会随之上涨。香港就是这样，香港政府垄断了土地，最终导致香港房价奇高，百姓居住条件奇差，经济运行成本也奇高。
此次会议重申这一条，有什么意义呢？其实没多大意义。打破垄断谈何容易？况且这关乎政府自身最大的财政来源，谁也担不起这个责任。因此这句话日后肯定会多次出现，但并不会有实质性的举动，除了政府垄断供应，我实在想不出还有什么主体能有土地卖给开发商，这是中国的制度环境决定的。
要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这句话才是今年会议的重点，也就是说，2018年各地会大搞长租房，会成为地方政府的政绩工程，至于怎么搞，现在还没有顶层设计，各地自己摸石头。前几天建行出台过一个支持长租房建设的文件，大意是建行成立租赁机构，向社会征集长租房源，然后再租给用户，同时为长租用户提供租金贷款支持。这是一个风向标，今后长租房的运营主体，可能就是央企，包括银行、保险等金融机构。长租房变现慢，利润率低，资金占用大，但收益稳定，一般的民企估计兴趣也不大。
长租房能在多大程度上缓解中国楼市的痛点，现在还是个未知数，以宁波为例，宁波常住人口的住房拥有率可能超过80%，户籍人口的住房拥有率可能超过100%（有很多家庭拥有多套房），真正的租赁人口其实是不多的。宁波目前的租金仍然不高，相对房价来说，租金的收益毫无吸引力，因此很多房东宁愿空着也不愿出租。在此情况下如果大量新建长租房项目，可能会造成资源浪费。
完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。很多人对房产税的出台抱有很高期望，希望可以痛宰炒房客，逼迫他们把房子抛出来。这可能想多了，房地产税的最终目的，就是单纯的增加政府收入而已。如果想真正的打击炒房客，可以征收高额的所得税，这么多年了20%的所得税从来都没有真正实施过，因为想要保持房地产市场繁荣，是离不开炒房客的。
炒房客就像啤酒上的泡沫，没有他就是一杯寡淡的水，但太多了政府也担心，所以要调控。调控的真正目的，并非是降房价，也不是为了解决老百姓的居住问题（限购限贷加息更买不起了），调控的目的是防范系统性风险特别是金融风险。2018年的调控不放松，估计重点是对房地产金融的不放松，例如开发企业的杠杆，首付贷、消费贷进入楼市，假按揭等。一些限购过头的城市，反而在2018年会放松，任志强曾放言，很多城市的限购熬不到2019年。他是知道许多地方政府的命脉的，离了房地产这口奶真的会很麻烦。
总体来看，对于购房者来说，2018年可能并没有惊喜，一些城市的成交可能不会像2017年那样火爆，但房价波浪式上涨的体制基础仍然未变。如果调控不放松，不排除房价出现阶段性的回落，特别是郊区楼盘，2018年下半年或许就会有比较好的价格出现（但利息可能会更高）。对于打算长期租房的人来说，2018年是很值得期待的，租售并举到底能不能举得起来，2018年应该就可以初见端倪了。
好奇的是，到底有多少人打算长期租房呢？
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