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    • 2018楼市会有哪些新变化?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  更新时间:2017-12-25  /  浏览:2046 次  /  

    2017楼市的关键词是什么?房住不炒——房子是用来住的,不是用来炒的。为什么是这句话,因为中国楼市的本质,是政策。决定楼市走向的根本,是政策。如果抛开政策,中国楼市是最难解释的经济现象之一。

    为了落实房住不炒政策,前两天刚闭幕的中央经济工作会议用了较大篇幅来阐述,原文如下:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

    我们来具体分析一下:

    加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。这句话是十九大报告的原文照抄,当时十九大报告提出来的时候,是非常吸引眼球的,核心就在于“多主体供应”几个字。众所周知,中国的房地产开发用地是政府垄断供应的,供应主体单一,市场失灵,土地价格形成机制无从谈起。这些年大家都在说房价涨得快,涨得太多,其实房价没涨,涨的是地价。任志强在一次讲话里提到,刨掉地价,中国的房价便宜的要死。所谓的炒房,其实是炒地,炒地最大的受益者就是地方政府,因为卖地的钱都归他了。因此说土地供应没有打破垄断,中国的地价就只会上涨,房价当然也会随之上涨。香港就是这样,香港政府垄断了土地,最终导致香港房价奇高,百姓居住条件奇差,经济运行成本也奇高。

    此次会议重申这一条,有什么意义呢?其实没多大意义。打破垄断谈何容易?况且这关乎政府自身最大的财政来源,谁也担不起这个责任。因此这句话日后肯定会多次出现,但并不会有实质性的举动,除了政府垄断供应,我实在想不出还有什么主体能有土地卖给开发商,这是中国的制度环境决定的。

    要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。这句话才是今年会议的重点,也就是说,2018年各地会大搞长租房,会成为地方政府的政绩工程,至于怎么搞,现在还没有顶层设计,各地自己摸石头。前几天建行出台过一个支持长租房建设的文件,大意是建行成立租赁机构,向社会征集长租房源,然后再租给用户,同时为长租用户提供租金贷款支持。这是一个风向标,今后长租房的运营主体,可能就是央企,包括银行、保险等金融机构。长租房变现慢,利润率低,资金占用大,但收益稳定,一般的民企估计兴趣也不大。

    长租房能在多大程度上缓解中国楼市的痛点,现在还是个未知数,以宁波为例,宁波常住人口的住房拥有率可能超过80%,户籍人口的住房拥有率可能超过100%(有很多家庭拥有多套房),真正的租赁人口其实是不多的。宁波目前的租金仍然不高,相对房价来说,租金的收益毫无吸引力,因此很多房东宁愿空着也不愿出租。在此情况下如果大量新建长租房项目,可能会造成资源浪费。

    完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。很多人对房产税的出台抱有很高期望,希望可以痛宰炒房客,逼迫他们把房子抛出来。这可能想多了,房地产税的最终目的,就是单纯的增加政府收入而已。如果想真正的打击炒房客,可以征收高额的所得税,这么多年了20%的所得税从来都没有真正实施过,因为想要保持房地产市场繁荣,是离不开炒房客的。

    炒房客就像啤酒上的泡沫,没有他就是一杯寡淡的水,但太多了政府也担心,所以要调控。调控的真正目的,并非是降房价,也不是为了解决老百姓的居住问题(限购限贷加息更买不起了),调控的目的是防范系统性风险特别是金融风险。2018年的调控不放松,估计重点是对房地产金融的不放松,例如开发企业的杠杆,首付贷、消费贷进入楼市,假按揭等。一些限购过头的城市,反而在2018年会放松,任志强曾放言,很多城市的限购熬不到2019年。他是知道许多地方政府的命脉的,离了房地产这口奶真的会很麻烦。

    总体来看,对于购房者来说,2018年可能并没有惊喜,一些城市的成交可能不会像2017年那样火爆,但房价波浪式上涨的体制基础仍然未变。如果调控不放松,不排除房价出现阶段性的回落,特别是郊区楼盘,2018年下半年或许就会有比较好的价格出现(但利息可能会更高)。对于打算长期租房的人来说,2018年是很值得期待的,租售并举到底能不能举得起来,2018年应该就可以初见端倪了。

    好奇的是,到底有多少人打算长期租房呢?

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