热点关注一到年底，常常能看到这样的新闻：“某某楼盘工人集体讨薪，围追堵截、上楼上访，承建商没钱哭穷，政府部门从中协调，最终皆大欢喜。”“有钱没钱，回家过年”，年前也成了集体讨薪的高发期，尤其是参与楼盘建设的建筑工人。在很多人看来，房价那么高，房子卖了那么多，但凡跟房子沾点边，都是稳赚不赔的买卖，你开发商挣了这么多钱，还不给工人发工资，良心真是大大的坏。但其实不是那么回事：跟房地产沾边就有钱挣，但不是都能挣到钱。
为什么呢？房地产项目从立项拿地到开工建设，再到竣工验收，虽然每一个环节都是紧密衔接的，但也是相互独立的。就拿开发建设来说，开发商不会自己进行建设，要选专门的施工单位来进行建设，拼实力拿地拿项目的开发商不好找，等着开工的承建商多的是，所以就形成“开发商市场”——谁听我的，我就选谁。要拿下我这个工程，那你就得给我交工程保证金。对承建商来说，钱还没开始挣，就得把押金放在开发商那里。保证金还属正常，更夸张的是，开发商让承建商自己解决建筑材料，统一报账结算。
承建商肯定能挣钱，但是这钱也真的不好挣，要建设就得有工人，一个项目里几百号工人是常有的事，工钱还得承建商自己出。承建商说白了是开发商的打工仔，又把钱都压在了项目上，哪里还有钱给工人发，所以也会按工程进度结算工资。好在工人都是跟着包工头出来的，包工头解释一下问题都不大，所以年底的时候，开发商跟承建商结算工程款了，承建商就能跟工人结算工资。一旦开发商没钱，那么承建商的钱就没着落，工人工资更是没谱，集体讨薪的事就发生了。
有人要问了，集体讨薪说的再大也是劳动纠纷，跟我们投资房产有什么关系？发不下来工资，根儿就在开发商那里：要么是开发商没钱，要么是开发商跑了。这不仅造成了讨薪，还衍生了一种房产——抵账房，也叫顶账房、工程抵债房等等，叫法不一，是开发商无力支付工程款，用开发建设的房产抵债的房子。而且，在开发商抵给承建商之后，承建商还有可能抵给建筑工人，有时不给发工资，还让工人补房款，自然就没人愿意要。这种房子有几个特点——首先是价格低，其次是数量少，最后是传播途径单一，小范围传播。给人的感觉是：捡漏儿了你就别张扬，闷声发大财！但其实呢，结局可能是牙咽到肚里，闷声吃大亏。
什么时候有抵账房？
开发商和承建单位是按照工程进度结算的，比如正负零时结算、主体工程完工结算、装饰装修之后结算、配套建设完毕结算等等，双方会合同约定结算方式。容易出问题的就是主体工程完工的时候，这个时候开发商总投资一般在50%左右，而要给承建商的钱也是工程款的一半左右。而开发商那里呢，拿到预售许可证开始卖房子，卖房子的钱再开发一个相同的楼盘都够了，但却没有钱——资本是逐利的，放着吃利息能吃多少，当然就投到了收益率高的项目中去了。原本专款专用的资金被挪作他用，楼盘项目建设的资金链断裂，到了付款结算的时候——要钱没有，要房给你。房子给了承建单位，承建单位要那么多房子也没用啊，工人要吃饭，总不能吃房子。所以，你会接到做工程的朋友给你打电话：嘿，兄弟，你不是要结婚吗？我这儿有几套很便宜的房子，我给你留一套？
为什么价格低？
每个人都喜欢买物美价廉的东西，但一份价钱一分货才符合市场经济的规律，开发商卖房子是这样，承建商卖房子也是这样，房子便宜是有原因的：
首先，卖相不好。开发商抵给承建商的房子，楼盘往往没有通过竣工验收，很多都还正在建设过程中。买东西讲究货比三家，遍地都是开发商拿钱砸出来的高上大样板房，任你户型、朝向、楼层再好，归根还是一个灰暗的毛坯房，改变不了人是视觉动物的现实。不怕房子好，就怕货比货，一比较，谁还愿意买。
其次，急需变现。承建商夹在开发商和建筑工人中间，却指望不上开发商，总不能花自己的钱给开发商擦屁股，更别说自己没钱了。等不了开发商，又没有专门的销售团队，只好自己动手，以求丰衣足食，钱多钱少，有比没有强。
为什么数量少？
按照常理，价格低的房子应该很抢手，多抵就能多卖，多卖就能多得，为什么做工程的朋友跟你说仅仅有几套，难道是物以稀为贵？才不是呢：
一是回收成本（一码归一码）。开发商给的抵账房，抵的是过去发生的工程款以及保证金，并不是整个工程建设的工程款。因为后期建设没有发生所以没有产生，另外一个是承建商是否继续建设还有待考虑，抵账房的总数就下来了，而分到工程朋友头上的数量就低了。
二是房源稀少。虽然开发商乱花钱导致资金链断裂，但我们仍然得把他假设为善良守法的开发商，否则购房业主受到的损失将会更大，面临的风险也越大，那种情况更为复杂，只能简而论之。我国的预售制度决定了开发商在拿到预售证之后，就会抓紧卖房子，然后才是建设楼盘，在楼盘建设到不得不抵账的时候，房子已经卖过一轮了。每个地方行情不一样，守法的开发商只能拿没有卖出去的房子抵账，近几年房地产火热的市场，能有几套用来抵账实属不易。
为什么渠道单一？
如果你花了100块买了一本书，3天后，你发现另一个人花了60块买到这本书，你会怎么想？怎么做？把书换成房子之后，你可以是张三，可以是李四，也可以是王五，可以是你们购房业主群里的每一个人，所有人都发现了先买先亏，那会出现什么状况？业主们不会坐视不理，政府也不会视而不见。
为什么有风险？
抵账房分为很多种，抵给承建商的风险最大。
一房二卖
前面为了简化问题，我们要尽量假设开发商遵纪守法，可开发商如果真的守法，那就不会出现抵账房。抵账过程是购房人无法了解的，从开发商到承建商，再从承建商到购房人，这种转手会给业主一种错觉：房子没有问题，承建商才会同意抵账，自己拿来卖。但承建商只是为了钱，只要能尽快拿到钱，他也许不会考虑那么多，因为他不会留下房子。
就商品房市场交易量来看，开发商在预售阶段就会卖出了绝大多数甚至全部房子，能用来抵偿承建单位的工程款和保证金的房子几乎可以忽略不计，因而在考虑购买抵账房的时候，首先要考虑是否存在一房二卖。如果一房二卖，就会出现抵账房业主和商品房业主争一套房子的局面，而抵账房业主就会很被动。
楼盘烂尾
之所以会有抵账房出现，是因为开发商和承建商的债务纠纷，而抵账房解决的是已完成工程进度的债权债务。前期款项拿不到，开发商已经构成了违约，哪怕购房业主再着急要房子，承建商已经没有动力继续建设，拿钱走人才是他们的最佳选择。开发商没钱，承建商退场，除非另有接盘侠，否则不会有人愿意继续承包建设，楼盘就可能烂在那里。不管多少钱买的，最后都只能孤零零立在那里了。
假抵账房
业主购买抵账房，要先把钱交给承建商，然后和开发商办理手续，开发商和承建商有一个抵账合同。而有的抵账房是单方面抵账，并没有规范的合同，开发商不给钱，承建商只能去占房子卖房子。正常情况是不会有人买这种抵账房，可这种房子比平常的抵账房还要便宜，所以难免会有人动心。这种房子不仅程序不合法，而且后期手续也不好办理，如果开发商不配合办理产权证，即使占着房子也是大麻烦，更何况还有其他情况。
买房子要谨慎，买抵账房更要谨慎。抵账房的问题不在于能不能买，而在于你是否查询了房屋备案登记情况、在于你是否查阅了抵账合同、在于你对楼盘是否有信心……现实中也有通过抵账房走上人生巅峰的业主，但谁会是下一个没有人能知道。有人说，投资本来就有风险的，还是要买，那就多说两句：抵账现房，能够办证！
北京东城曾发生过这样的新闻：动迁户遭开发商诈骗误买抵抵账房房，16年后遭拍卖。
家住东城区灯市口大街的赵先生最近遇到一件烦心事，自己购买的房子不但16年未拿到房产证，更悲催的是，近日还被法院查封拍卖了。昨天，北京晨报记者实地探访了解到，他在2000年从南光集团有限公司购买了该房产，但对方迟迟没配合办理房产证。而在出售房屋前，该公司竟然用房产为下属公司做担保，在珠海法院做了抵押。目前，由于下属公司无力还债，赵先生所购房屋被法院查封，楼内12户居民不知所措。
购房16年办不下房产证
昨天，记者来到灯市口大街14号楼，该楼靠近大街东口，闹中取静。“我从小学家就在这里，到今年整整44年了。”这栋楼的居民赵先生介绍，在1988年前，在这里曾是灯市口大街36号院。“那个院子正是我家，当时我们是独门独户，院里共住着我父母和兄弟姐妹九口人。”
随后，记者来到赵先生家中，据他介绍，1988年，东城区城建开发公司进行拆迁改造，分给他家三套原址回迁住房。“起初，只分给我们两套住房。后来在争取下，经过法院调解，调成三套。”从赵先生出示的《东城区人民法院民事调解书》上，他的说法得到证实。此外，他告诉记者，由于当年房产公有制，这栋楼房建成后被东城区城建卖给名为南光（集团）有限公司（以下简称“南光公司”）。“直到2000年，实行房改政策，房屋私有化。南光公司就让我们购买该房。”
赵先生说，于是他向南光公司签订了购房合同，并交了购房款。记者从他提供的购房合同和收据上看到，2000年9月，他以购买南光公司公有住宅楼的方式获得了该处房产。可自打那时起，他的烦恼就接踵而至，“直到现在都没拿到房产证。”赵先生气愤地说，购房后，他曾多次催促，但对方始终拖延。而在购房协议中明示，南光公司应协助住户到房地产交易所办理房契过户手续。
12户居民没处说理
事态随后进一步恶化。2009年6月，赵先生收到一封南光公司北京办事处寄来的通知，他打开后傻了眼。“那时，我才知道，我们的房产已经被珠海法院查封了。”原来，赵先生居住的房屋被南光公司给其下属单位担保所用，由于下属单位无力偿还银行贷款，法院把该栋楼全部查封。说着，赵先生递给记者一张珠海法院对该房产的判决，记者从中发现1998年南光公司就已经将房产向法院抵押，但2000年却又向赵先生出售。对此，赵先生表示，购房前毫不知情。“做了抵押还卖给我们，这不是骗人吗。”他气愤地说。
此后，赵先生又多次联系南光公司，“对方说只要法院解除查封，就会协助我们办理房产证手续，再后来又是杳无音讯。”更出意料的是，2016年7月27日，楼下门口处贴出了《珠海市中级人民法院的告知书》，告知此楼将被拍卖。没过多久，法院派来的房产估价人员就上门勘察。
“这可把我们急坏了，住了16年的房子，眼瞧着不是自己的了，让这楼里的老老少少都不知所措。”而根据通知上的内容，记者看到12月15日，珠海法院就将这栋楼进行了拍卖。随后，记者走访了解到，该楼内12户居民均与赵先生遭遇相同。
记者就此事拨打南光集团北京办事处电话，工作人员称，此前接到不少居民咨询，对方记下记者联系方式后表示，稍后会有相关领导回电。但截止发稿时，记者没能收到任何回复。
律师：相关公司涉嫌欺诈和违约
北京市观道律师事务所主任律师朱金元表示，虽然根据有关法律的规定，开发商可以出售已抵押的房屋，但前提是必须要向买方如实披露房屋已抵押的事实。“南光公司在出售前，并未告知买方， 有故意隐瞒房屋抵押的事实，已构成欺诈。而导致灯市口大街14号楼居民房屋被拍卖，失去了所有权的另一原因为南光公司没有配合买家办理房产证，未能履行合同约定，属于违约，应承担违约责任。建议居民向人民法院起诉。”
此外，对于购买被抵押后房产行为所存在的风险，朱律师提示：
一、房产部门不予办理产权登记手续，业主无法取得房屋所有权。如无法对房屋买卖、出租、赠与、继承等。
二、当开发商到期不履行还款义务时，业主如想取得抵押房屋的所有权，只能先代替开发商履行向银行还债的义务，然后再向开发商追偿。否则，银行主张权利时，如开发商无力还债就必须退房还债。
免责声明:本站所刊载的所有的房源信息、活动信息、资料及图片均由网站用户提供，其真实性、合法性由信息发布人负责，本网站不声明或保证其内容之正确性或可靠性。所有信息请与经纪公司、房产公司、家装公司、业主个人等确认为准！
