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回顾中国房地产三十年,才能如此清晰看清未来房价趋势
类型:专家解读  日期:2017-11-20  浏览:1808 次  评论:查看评论
 
昨天在查阅中国房地产历史文献的时候,冷不丁得看到上面一段话,感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。
 
如果你知道这是什么的话,你就会明白,二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房,那么商品房和你是无关的。至于未来如何,也决不能让你露宿街头。
 
纵观长达三十年的中国房地产市场,你还会发现很多很有趣的事情。
 
例如“中国人是有买房传统的”,“政府每次放水都是为了拉动经济发展”,“任何调控都可以控制房地产市场”,这些其实都是伪命题。
 
“周易八卦,五行占卜”,中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样,购房者咨询我最多的问题就是:未来房价到底怎样?我该如何选择购房时机。
 
其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。(历史漫长但有其韵味,也可直接翻阅至底部)

 
中国房地产市场诞生
 
 
 
 
1980年是中国房地产的元年,这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业,开始缓慢的种子发芽阶段。
 
不过当时很多人担忧文革重袭,不敢拥有私产,而且也期盼单位免费分房,房地产业的规模很小。
 
1984年,邓老肯定了房地产行业的意义,排除了杂音,地产的黄金10年到来。
 
1987年,深圳进行了首次的公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展。
 
所以,1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。
 
 
中国第一个房地产泡沫破裂
 
 
1988年,海南脱离广东独立建省成立海南省,大批的人来到海南淘金,这些人里就有潘石屹,冯仑,易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。
 
1991年,国务院进行24个省份的房改,全国房地产进入起飞阶段,同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。
 
1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。
 
地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。
 
 
 
1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平,跌幅达八成五。
剧烈增长的泡沫引发了中央的担忧,导致了中国地产的首个调控政策出台。
 
于是海南泡沫直接炸裂,海口的1.3W家房地产公司倒闭了95%,引发坏账800亿元。于海南有了三大景观“天涯,海角,烂尾楼”。


 
同时,海南房地产泡沫的破裂引发全国房地产硬着陆,全国房产价格纷纷大跌,房地产市场被冰封。
 
PS:中国第一批地产人的诞生:
 
潘石屹等万通系人马,也因海南泡沫把他们变成了地产大亨,潘石屹离开万通,通过离岸注册方式成立一家“外资”公司SOHO,易小迪离开万通成立了阳光地产!北京国贸边上万通广场,阳光100,SOHO现代城都是他们的项目。
 
 
(海南淘金时的“万通六兄弟”,从左到右依次为:冯仑、易小迪、王功权、潘石屹)
 
1992年8月,正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现,他还准备继续“淘”下去。
 
为了核实一个项目的审批情况,潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料,他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米,而同期北京人均住房面积才7平方米。
 
凭着直觉,潘石屹意识到,“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家,撤回北京发展。 

中国房地产去库存1.0版本
 
 
 
1995年底,在房价连续阴跌,无人购房的情况下,全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。
 
1996年房地产行业已然出现了全面巨额亏损。

1997年,在“金融强调”索罗斯等一帮国际炒家的金融市场操纵下,亚洲金融危机爆发,中国房地产行业已经濒临崩溃。

1998年7月3日,政府开始救市,宣布全面终止福利分房。同时,住房分配货币化正式开始。
 
1998年,房地产市场大热,许多单位抢购住房来分给职工,一口气消化了全国的存量空置房,中国房地产去库存的1.0版本正式开始。
 
2001年,供需关系开始失衡,在这一年里,前3个月内的北京,房价的涨幅就达到97.3%,政府唯一的选择就是全面整顿房地产。
 
02年首发调控之“217号文”。从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控,市场对此的反应是涨幅减缓,但是北京房价继续上涨。
 
03年6月,央行紧接着印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮等概念。
 
121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季。
 
 
然而造化弄人,非典全面爆发,中国全国经济影响严重,经济增长率下滑到6.7%。
 
出于保增长的考虑,在全国地产商的强烈抗议下,住建部发布了“18号文”,此文内容和之前发布的121号文完全相反,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。
 
于是全国房价只跌反弹,继续上涨,04年同比涨幅达到14.4%。2005年,在舆论压力下,国务院推出“国八条”。这次调控的内容主要是要求各地政府要提起重视,房价控制不好要追责,保证中低价位、中小户型的供应,建设廉租房
 
国八条并没有产生任何实质性作用,同年市场涨幅达到12%,让国八条淹没在尘埃里。
 
2006年建设部等九部委推出雷霆手段,推出“国六条”。首次提出90/70的户型政策,核心目的在于遏制高房价,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。然而当年房价上涨6%,国六条再次被淹没。
 
2007年,民怨沸腾之下,《关于加强商业地产信贷管理的通知》下发。具体要求:对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制银行开发贷,项目资本金不达到35%不给放贷。
 
效果非常显著,一直上涨高烧不退的房价立刻跳水,北上广深这4大一线城市出现了大量的地产中介门店倒闭现象,房地产交易量价齐跌。
 
 
房地产去库存2.0版本
 
 
 
又是造化弄人,半年之后,美国次贷危机爆发导致了全球金融危机,房地产行业从降温变成了冰冻,土地流拍、地王退地。
 
在2009年据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查,全国大约6540万套住宅的电表读数连续6个月为0,按每套100平米计算等于09年住房竣工面积的11.3倍,哪怕全国立刻停工,房子都够用11年,如此巨大的空置商品房市场根本难以消化,整个行业濒临崩盘。
 
同时中国的宏观经济环境恶化,经济增速下滑严重,政府开始再度救市,房地产去库存2.0版本开始了。
 
同年四万亿计划正式上线,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,上海甚至命令国有企业直接购买房地产来维持房地产行业的稳定。
 
于是2009年房价止跌回升,全面燃爆,当年房价上涨25%。
 
于是再度民怨沸腾,为了安抚民心,09年12月,政府推出国四条,2010年1月又提出“国十一条”。
 
这里面是一堆关于让穷人怎么住的起房子,怎么做经济适用房,怎么做小户型等等,没有收紧银根,没有降低贷款。所以,全部沦为空调。
 
2010年房价继续上涨,当年涨幅冠军为通州的副首都概念,涨幅达到3倍,亚军海南国际旅游岛概念涨幅为一倍多。
 
2010年4月17日,在接近沸腾的房价面前,国务院印发了“国十条”,国十条规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。
 
效果很显著,全国房价也都有小幅下跌,不过当年8月房价开始止跌,颇有报复性反弹的架势。
 
于是2010年9月,国土部和住建部继续发力,联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,从用地的角度进行规范调控。
 
9月29日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部连手发布新五条,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。新一轮调控没有继续收缩银根,所以房价没有进一步大跌,不过止住了反弹的苗头,2010年国庆节全国楼市成交锐减、交易惨淡,观望浓厚。
 

房地产去库存3.0版本
 
 
接下来就是5年的冻市期,2010-2015,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,大横盘状态,库存闲置商品房数量飞速增加,一直到2015年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引爆了一波翻倍涨幅,所谓房地产去库存3.0版本。
 
然后2016年国庆前夕再度开始调控,“限购限贷,限售限价”,到目前为止,调控政策已经响应全国。这些大家都是经历过了的。
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